Ипотечное кредитование существует на российском рынке банковских услуг уже как минимум 6 лет, однако в таких незначительных объемах, что говорить о его влиянии на ситуацию на рынке жилья не приходится. До кризиса ипотечные кредиты выдавались многими банками, однако, на очень короткий срок (не более 5 лет, чаще всего – на 1-3 года) и под высокие проценты (до 20% годовых в валюте). Эти условия резко потенциальных сужали круг клиентов. В 1998 году был принят Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", нацеленный на то, чтобы сделать ипотечное кредитование массовым. Весь мировой опыт свидетельствует, что только ипотека способна решить жилищную проблему, увеличить оборотные средства предприятий, расширить базу фондового рынка, вовлечь в экономический оборот деньги населения. Однако долгожданный закон получился противоречивым и оставил массу нерешенных вопросов. Вдобавок кризис и одно из его следствий – высокая инфляция – вообще поставили под вопрос долгосрочное кредитование как вид финансовых услуг. Мировая практика показывает, что ипотека может успешно функционировать при годовой инфляции, не превышающей 25%, тогда как в России она выше.
Независимо от варианта, реализуемого в конкретной ситуации, ипотечный кредит предоставляется в соответствии с установленной процедурой, которая еще не получила типового оформления.
Общие подходы по порядку предоставления кредита заемщику служат базой для создания большого количества вариантов получения заемщиком ипотечного кредита. Их наличие и выбор в конкретном случае связаны:
– с положением заемщика в обществе;
– местом работы и стабильностью его предприятия;
– наличием или отсутствием у него достаточных для внесения авансового платежа средств;
– возможностью и необходимостью продажи имеющейся у него квартиры, а также характером процесса, связанного с такой продажей.
Поэтому концепция предусматривает разработку участниками ипотечного рынка различных технологий, позволяющих реализовать все возможные варианты действий, удобные как для заемщиков, так и для кредиторов и других участников ипотечного рынка
Для нашей страны наиболее подходит приобщение к "расширенной открытой модели" ипотеки. Это двухуровневая система ипотеки, когда сначала банк выдает кредит (первый уровень), а потом продает его инвесторам, которые привлекают под этот кредит деньги (второй уровень), хорошо подходит для России.
Основным действующим лицом этой модели ипотечного кредитования на российском рынке будет ипотечный банк или отделение универсального банка, занимающееся ипотекой. Основным механизмом этой схемы является продажа в рассрочку.
Первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 10% от стоимости жилья. Если у возможного заемщика на данный момент нет такой суммы, банк может предложить ему открыть накопительный счет, на который клиент в течение определенного времени будет регулярно вносить оговоренную сумму. Это докажет кредитоспособность клиента. После этого банк выдает клиенту ипотечный кредит, частично из его же накопленных средств и полученного с них дохода.
Заемщик (клиент) может и самостоятельно найти подходящее ему жилье, а потом обратиться в банк за получением ипотечного кредита – подобное может соответствовать возможностям универсальных банков. Проверив кредитоспособность клиента, банк помогает ему выбрать подходящую квартиру из банка данных агентства недвижимости, включающего как первичный, так и вторичный рынки жилья с учетом всех требований заемщика.
Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле, что может понизить процент за банковский кредит.
Агентство недвижимости, работающее с ипотечным банком должно решать следующие задачи:
- пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;
- предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;
- подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.
Информация по теме:
Децентрализация денежного хозяйства, расширение его основы и форм
Для постепенной ликвидации монополии храмов по осуществлению денежных операций древние государства начали проводить с VII в. до н. э. самостоятельную чеканку металлической мо-неты. Стандартизация и монетизация денежного обращения стали ...
Предоставление кредита
и анализ источников погашения кредита
После того, как сотрудник банка понял сущность заявки клиента, установил, разумна ли она и соответствует ли реалиям деятельности банка, он должен провести анализ источников погашения кредита. Этот анализ, выявляющий первичные и вторичные ...
Кредит-аренда и финансирование капитальных вложений
ЛИЗИНГОВЫЕ ОПЕРАЦИИ заключаются в предоставлении на условиях аренды на средне- и долгосрочный период средств производства предприятиям-пользователям. В отличие от обычной аренды лизинг, как правило, предусматривает выкуп оборудования по и ...