Земельные участки и здания (сооружения) являются отдельными объектами бухгалтерского учета, хотя существует нерасторжимая связь между земельным участком и находящимися на нем зданиями и сооружениями. Для организаций промышленности и других отраслей целесообразно выделять в бухгалтерском учете земельные участки с производственными и прочими хозяйственными строениями, земельные участки, занятые объектами социальной сферы, и незастроенные земельные участки. Необходимость детализации такого учета обуславливается тем, что при операциях отчуждения зданий и сооружений в бухгалтерском учете должен быть отражен и переход к покупателю прав на земельный участок, занятый этими зданиями и сооружениями (прав собственности, пользования, либо аренды).
Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить не только недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, но и данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. В противном случае договор продажи не считается заключенным.
К сожалению, единого порядка учета земельных участков пока не разработано в связи с тем, что правовые вопросы землевладения и землепользования до сих пор не упорядочены. Однако независимо от принятия Земельного кодекса Российской Федерации вопрос стоимостного измерения земельных участков для целей бухгалтерского учета нуждается в упорядочении.
Большую ценность в определении способов оценки земли представляют собой работы тех русских экономистов, во времена которых учет земель включался в общую систему бухгалтерского учета: Н. Утехина (1897), Н.П. Заломанова (1899), А. Скворцова (1903), А. Гуляева (1906). Д. Пестржецкого (1906) и других.
Так, Н. Утехин предлагал три способа оценки земли в бухгалтерском учете: 1) по продажным ценам; 2) по арендной плате; 3) по ренте, вычисленной из чистого дохода.
Оценка земель по продажным ценам основана на определении их средней стоимости. Н. Утехин приводил методику расчета средней стоимости земель: «Если в данном районе не редкость - продажа и покупка земель для сельскохозяйственного производства, то, зная цены, какие дают за землю разного качества и разных хозяйственных назначений, берут стоимость среднюю за несколько лет из нескольких случаев для каждого года» [50, 135].
Оценка земель по арендной плате осуществлялась теми же приемами, что и оценка по продажным ценам: «Если продажа земли мало распространена, а развита аренда, которая вычисляется подобным же образом, как средняя продажная стоимость земли» [50, 135].
Третий способ оценки земель основан на исчислении ренты, которая определялась исходя из чистого дохода: «При вычислениях среднюю арендную плату принимают за доход с капитала в землю, учитывая капитал по существующему проценту с денег, даваемому более надежным кредитным учреждением (государственным Банком)» [50, 136].
А. Скворцов считал, что наиболее предпочтительным является способ оценки земель по капитализации дохода: «Земля, как выразитель сил природы, действующих в производстве, не имеет внутренней (трудовой) ценности. Земля должна оцениваться капитализацией суммы ренты, и хотя эта величина не всегда совпадает с рыночной ценой земли, мы не знаем до сих пор иного способа оценки, построенного на рациональных началах» [45, 267].
После национализации земли землепользование в России было бесплатным, и поэтому оценка земли не производилась. В конце девяностых годов в нашей стране произошли кардинальные преобразования в земельных отношениях, в связи, с чем была установлена платность пользования землей и необходимость в достоверной оценке земельных участков.
Оценка земли может быть произведена по рыночной стоимости и по нормативной цене земли. Международными стандартами оценки предусматриваются различные методы определения рыночной стоимости: метод сравнения продаж, метод остатка для земли, метод капитализации земельной ренты и другие. Следует отметить, что ни один метод определения рыночной стоимости земельных участков, применяемый в зарубежной практике, не может быть использован в настоящее время в нашей стране.
Так, метод сравнения продаж должен быть основан на наличии большого массива достоверной и доступной информации о состоявшихся сделках купли-продажи земельных участков. Метод остатка для земли является разновидностью метода капитализации, применение этого метода основано на наличии информации о доходности всего имущественного комплекса. При этом коэффициенты капитализации отдельно для земли и зданий должны быть определены по сравнимым объектам на рынке недвижимости. Однако в настоящее время в России отсутствует открытый рынок, нет типичных покупателей земельных участков. В условиях продажи государством промышленным предприятиям земельных участков каждое предприятие имеет право выкупить только те земли, которые ему были ранее выделены. При этом цены не адекватны рыночной стоимости, а основываются на расчетах согласно федеральному законодательству и законодательству субъектов Российской Федерации.
Информация по теме:
Центральный банк РФ
Некоторые функции центрального банка (монопольная эмиссия кредитных билетов, «банк банков») в России, впервые начал выполнять созданный в 1860 г. Государственный банк России. Он находился в прямом подчинении министра финансов и наряду с ...
Банковские “болезни” и возможные средства их излечения
Катастрофы банков - неизбежная реальность во всем мире. Не успела отшуметь история с банкротством британского инвестиционного банка Barings PLC, как во Франции были обнародованы подробности финансового кризиса широко известного банка Cred ...
Современные подходы к анализу деятельности коммерческого
банка
В связи с возрастающей ролью банковской системы региона в обслуживании экономических субъектов, расширением внешнеэкономических и межрегиональных связей, продолжающимся процессом становления и ликвидации отдельных коммерческих банков увел ...