Жилище долговечно и каждому человеку достаточно один раз вложить деньги в его строительство. Вместе с тем, для создания нормальных жилищных условий требуются большие средства. Лишь немногие частные застройщики располагают значительными сбережениями. Позволяющими им финансировать строительство нового жилья за счет собственных средств. Подавляющему большинству застройщиков для этих целей требуются долгосрочные банковские кредиты. Однако банки могут предоставить жилищные кредиты только в тех случаях, когда у них есть гарантия, что заемщики в перспективе смогут как оплатить достаточно высокие ссудные проценты, так и вернуть в полном размере полученные в кредит капиталы. Следовательно, одним из важнейших условий выдачи кредита для долгосрочного финансирования жилищного строительства является обеспечение кредита наличием у заемщика чего-то важного, что по своей стоимости равноценно ссудному капиталу.
Наиболее распространенным в мире видом обеспечения возвратности кредита является залог недвижимого имущества (зданий, сооружений, земельных участков) в форме ипотеки закладного платежного обязательства, оформляемого между банком и заемщиком.
Другими словами, для получения ссуды под недвижимость заемщик обязан подписать закладную или доверительный документ. Согласно которой недвижимость, продолжая быть собственностью заемщика, становится залогом под заем на приобретение жилья. Таким образом, закладная является договором между банком и заемщиком, согласно которому банк, не становясь собственником закладываемого недвижимого имущества, имеет право принудительного взыскания обремененного недвижимого имущества и возврата кредита за счет выручки от его продажи с аукциона.
Таким образом, между банком и заемщиком устанавливаются строгие договорные отношения, которые предусматривают применение жестких мер материальной ответственности. В случае нарушения условий договора применяется целая система штрафных санкций, в том числе:
- штрафы, налагаемые на заемщика, если выплаты производятся после истечения срока отсрочки платежа;
- штраф, налагаемый на строительные и проектные фирмы за срыв срока и недоброкачественное исполнение работ по строительству жилья.
Помимо стоимости недвижимого имущества, в закладную могут включаться также и денежные средства, которые заемщик по определенным причинам хранит в банке.
Как правило, сумма заема не превышает 80% от стоимости приобретаемого жилья. Остальную часть ее стоимости заемщик оплачивает из собственных средств. Эта сумма вносится застройщиком обязательно в первую очередь (первый взнос) до открытия платежей по закладной.
Право на получение ссуды под залог имеют не все граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а только те, у которых отношение суммы текущих производимых месячных затрат к месячному доходу, выраженное в процентах, ниже установленной банковской ставки, т.е. когда имеет место выполнение условия по формуле:
где:
Nб – банковская стандартная ставка[17].
Принятию решения о выдаче ссуды под залог недвижимого имущества предшествуют оценка платежеспособности заемщика, базирующаяся на основополагающих критериях его кредитоспособности, а именно:
- стабильность его финансового положения;
- размер его текущих доходов и расходов.
Стабильность финансового положения заемщика характеризуется продолжительностью работы и временем проживания на одном месте, а также другими показателями, свидетельствующими о надежности клиента как партнера по сделке.
Платежеспособность заемщика оценивается соответствием его доходов и расходов при помощи следующих коэффициентов:
а) 
где:
Кж ‑ коээфициент нагрузки платы за старое жилье;
Вмес.ж ‑ месячные выплаты за старое жилье;
Nж ‑ норматив банка[18].
б) 
где:
Кнр ‑ коэффициент нагрузки расходов, включая жилье;
Информация по теме:
Проблема отсроченных кредитов
Одним из наиболее сложных на практике является вопрос о включении в себестоимость сумм кредитов и процентов по ним, срок возврата которых изменен по соглашению сторон, то есть отсрочен или пролонгирован.
Этот вопрос неоднозначно решается ...
Основные виды кредитных учреждений
В зависимости от того, кому принадлежат кредитные и кредитно-финансовые учреждения, в странах с рыночной экономикой различаются:
· Государственные кредитные и кредитно-финансовые учреждения.
· Частные кредитные и кредитно-финансовые уч ...
Банковская гарантия
Что же такое банковская гарантия? Какова ее сущность? Что отличает ее от других способов обеспечения исполнения обязательств? На эти и на некоторые другие вопросы необходимо ответить для раскрытия этого понятия.
Как уже отмечалось выше ...