Для ипотеки характерны следующие черты:
- пребывание имущества в руках должника;
- возможность залогодателя самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использования предметов ипотеки;
- возможность получения залогодателем под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;
- обязательная регистрация залога, которая ведется по месту нахождения предмета ипотеки;
- простота контроля залогодержателем за сохранностью предмета ипотеки.
Ипотека используется, как правило, при выдаче долговременных ссуд юридическим и физическим лицам.
При выдаче ипотечного кредита важно правильно провести оценку стоимости залога. Успех оценки, как показывает опыт, зависит от способностей, опыта и компетентности оценщика. Этому вопросу банк придает большое значение.
В качестве залога в Республике Молдова может использоваться недвижимость, находящаяся и в государственной собственности, однако, для этого необходимо разрешение государственных органов. Любой договор об ипотеке должен быть нотариально заверен и зарегистрирован согласно закону о кадастре недвижимого имущества в территориальном кадастровом органе, в районе деятельности которого находится недвижимое имущество, передаваемое в залог.
В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате существует самостоятельный вид залога – залог прав. Объектом залога в этом случае выступают:
- права арендатора на здания, сооружения, землю;
- права автора на вознаграждение;
- права заказчика по договору подряда;
- права комиссионера по договору комиссии и др.
Другим элементом залогового механизма является оценка предмета залога. Международная практика выработала по этому поводу следующие принципиальные положения:
1. Большинство предметов залога оцениваются по рыночной стоимости. Это означает, по сути, самую высокую цену, за которую собственность могла бы быть реализована при наличии потенциального покупателя и достаточного времени на совершение сделки. Вместе с тем во многих случаях, когда банк реализует залоговой механизм для погашения ссуды, первоначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин как: отсутствие заинтересованных покупателей, снижение цены на соответствующую собственность, экономический спад, необходимость быстро найти покупателя.
2. Принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться, с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время.
3. Оценку стоимости предметов залога должны производить специалисты соответствующей квалификации.
4. В случае использования в качестве залога ТМЦ стоимость его должна включать расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним привлечены независимые эксперты.
5. При оценке залога следует обратить особое внимание на правильное определение ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.
Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной продажи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вычесть следующее:
- затраты на реализацию;
- маржу вынужденной продажи:
- величину любых приоритетных претензий на имущество;
Информация по теме:
Использование норматива резервных требований
Центральным банком
В случае использования резервных требований как самостоятельного инструмента путем периодического пересмотра устанавливаемых нормативов Центральный банк устанавливает:
Механизм осуществления расчетов через резервные (корреспондентские) с ...
Участники рынка ценных бумаг
В России участниками рынка ценных бумаг являются эмитенты, инвесторы, инвестиционные институты и профессиональные участники рынка.
Эмитенты – юридическое лицо, государственный орган или орган местной администрации, выпускающий ценные бум ...
Принципы деятельности коммерческих банков
Первым и основополагающим принципом деятельности коммерческого банка является работа в пределах реально имеющихся ресурсов. Коммерческий банк может осуществлять безналичные платежи в пользу других банков, предоставлять другим банкам креди ...